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¿Qué hacemos cuando una vivienda pertenece a varios copropietarios?¿Puede vivir uno solo?

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Inmueble de varias personas

Cuando un único inmueble pertenece a varias personas existe un régimen de copropiedad sobre ese inmueble, donde cada uno de los comuneros o partícipes ostentan un porcentaje o cuota sobre la propiedad. Se trata de una cuota abstracta, ya que una vivienda no es susceptible de división; es decir, la cocina y el salón no puede ser propiedad de un comunero y el baño y la habitación de otro; por tanto, se establece que todos los copartícipes son propietarios de la totalidad del inmueble en proporción a sus respectivas cuotas.

 

¿Qué nos dice el Código Civil?


El artículo 394 del Código Civil (en adelante CC) establece:

“cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.


Para determinar el término “conforme a su destino” en primer lugar, hay que estar a lo convenido por las partes expresa o tácitamente respecto del destino de la vivienda (para qué se va a usar o quién la va a usar). Este sistema lo “copiamos” de los romanos, que consideraban antieconómico todo lo que se acercara a la indivisión, a diferencia de los alemanes, partidarios de las comunidades “en manos reunidas”.
Por otro lado, el término “de manera que no perjudique el interés de la comunidad” permite que los copropietarios realicen construcciones y mejoras en la vivienda, siempre respetando los límites del artículo 398 del CC, que impone que para la administración y disfrute de la cosa “serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes”.

 

¿Y que nos dice el Tribunal Supremo?


Por ello, el comunero que respete lo anterior podrá servirse y usar plenamente la vivienda, con independencia de la cuota indivisa que le corresponda. Se trata de un derecho de uso solidario, donde la regla general es el uso simultáneo pero que, sin embargo, para las situaciones donde es desaconsejable ese uso simultáneo, (en la práctica, casi siempre), la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en su SSTS, Rec. 676/2015, de 19 de febrero; ha fijado doctrina al considerar que: “la aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.”


Añade el Alto Tribunal que: 
“El mero hecho de que el referido uso de la cosa común sea el único, o de que sea proporcionalmente mayor que la propia cuota, no justifica el ejercicio por el otro u otros comuneros de remedios procesales para poner fin al mismo (reivindicatoria, desahucio, interdictos), ni lo convierte en un uso ilícito que justifique una acción de resarcimiento, ni en un uso sin causa que permita fundar una acción de enriquecimiento injusto.”


En conclusión, un solo comunero puede atribuirse el uso exclusivo de la vivienda siempre que de las circunstancias se desprenda necesario, aunque, en cualquier caso, el comunero que ha visto mermado su derecho puede reclamarle el uso exclusivo por turnos o, alternativamente, el pago de una renta (para no ver lesionado su derecho), ello siempre que exista requerimiento puesto que, en caso contrario, se considera que “el uso en exclusiva” es tolerado y/o permitido por el resto de partícipes.

 

Este artículo ha sido redactado por Roberto Duato, y ha sido supervisado por David López

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