Nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos prevé situaciones, que, aunque nada deseables por razones obvias, pueden ocurrir como es qué pasa con una vivienda arrendada en caso de que fallezca el arrendatario.
El fallecimiento del arrendatario: personas que pueden subrogarse en el contrato
En caso de fallecimiento del arrendatario, el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que determinadas personas pueden subrogarse en su posición contractual. Estas personas son:
- El cónyuge del arrendatario, siempre que en el momento de fallecer convivieran juntos.
- La pareja sentimental del arrendatario, siempre que hubiesen convivido los dos últimos años o tuviesen hijos en común.
- Los hijos o nietos del arrendatario que en el momento del fallecimiento estuviesen bajo su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente durante los dos últimos años.
- Los padres o abuelos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos últimos años.
- Los hermanos del arrendatario fallecido que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos últimos años.
- Otras personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si no existiera ninguna de estas personas cuándo se produce el fallecimiento, el contrato quedará automáticamente extinguido. Sin embargo, es posible que existan varias de estas personas y en estos casos el orden de prelación será el que se ha indicado anteriormente, si bien la Ley establece unos criterios para supuestos de “empate” (por ejemplo, entre hermanos tendrá preferencia el de doble vínculo sobre el medio hermano).
Forma y plazo para realizar la subrogación en el contrato
Hay que advertir que está subrogación no es automática puesto que debe comunicarse al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario. En dicha comunicación, que recomendamos que se haga de forma fehaciente (burofax con acuse de recibo o requerimiento notarial), deberá aportarse el certificado de defunción y un principio de prueba de que se cumple con los requisitos para subrogarse (por ej. certificado de empadronamiento en la vivienda arrendada).
También es importante advertir que las personas con derecho a subrogarse pero que no deseen ejercer este derecho deben comunicar su renuncia en el plazo de un mes desde el fallecimiento, ya que de lo contrario estarán obligados solidariamente entre sí al pago de la renta de esos tres meses si el alquiler se extingue porque nadie se subroga.
¿Se puede renunciar a la subrogación en el momento de la firma del contrato?
Ante esto, muchos arrendadores se preguntan lo siguiente: ¿en el momento de firmar el contrato puede pactarse la renuncia a esta subrogación? La respuesta es no, salvo que estemos ante contratos cuya duración inicial sea superior a tres años en los que “las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad”.
Consecuencias de los contratos firmados por un único conyuge
Otra pregunta frecuente es qué ocurre en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se firma por sólo uno de los cónyuges y fallece el firmante, es decir, si este contrato forma parte de los bienes gananciales o no y por lo tanto si es necesaria o no la subrogación. La doctrina del Tribunal Supremo desde la Sentencia de 3 de abril de 2009, reiterada en otras como la de 22 de abril de 2013, ha despejado las dudas al declarar, como doctrina jurisprudencial, que “el contrato de arrendamiento, suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento”.
Como acabamos de exponer, esta subrogación en el contrato de arrendamiento no opera automáticamente, motivo por el que aconsejamos a las personas con derecho a subrogarse que tengan muy en cuenta los plazos que marca la LAU y, en caso de tener dudas, soliciten asesoramiento legal.
