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Compramos una vivienda: ¿Qué garantías tenemos si hay defectos en su construcción?

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¿Qué ocurre cuando compramos una vivienda y descubrimos que existen defectos constructivos de índole estructural? ¿y si tales defectos son referentes a las condiciones de habitabilidad o inherentes al acabado de la obra? Nos podemos preguntar más cosas, que vamos a compartir con vosotros:
 

¿Quién es el culpable de los vicios o defectos constructivos?

Si eres el promotor, la mera existencia del vicio o defecto te faculta para dirigirte contra el contratista, independientemente de quién sea el que ha ocasionado el defecto constructivo (por ejemplo, un fontanero). En caso de ser el adquirente final, es decir, el comprador de la vivienda, puedes dirigirte tanto contra el promotor como contra el contratista (en calidad de corresponsables).


¿Puedo reclamar?

Debes reclamar: Existen dos vías para reclamar: por un lado, mediante una acción de incumplimiento de contrato (regulado en el Código Civil) y, por otro lado, mediante una acción de responsabilidad civil establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).


¿Qué es lo que se reclama?:

Dependiendo del vicio o defecto constructivo de que se trate, se reclamará la reparación o sustitución material, la reparación dineraria, el daño patrimonial derivado, etc. En su caso, podremos incluso optar por la resolución contractual, es decir, restitución recíproca de las
prestaciones. Ante estas situaciones lo aconsejable es consultar siempre y a la mayor brevedad posible con un abogado especialista, quién determinará el tipo de defecto o vicio de que se trata (importante a efectos tanto prescriptivos como para evaluar el daño efectivamente reclamable).


¿Qué plazo tengo para reclamar?

La LOE establece 3 plazos de garantía, lo que significa que para cada supuesto el daño debe
producirse dentro del término establecido por la ley, véase:

1. Vicios o defectos estructurales: plazo de 10 años de garantía.
2. Vicios o defectos que afectan a la habitabilidad: plazo de 3 años de garantía.
3. Daños que afecten a elementos de acabado: plazo de 1 año de garantía.

Una vez descubierto el vicio, defecto o daño (siempre dentro del período de garantía), disponemos de 2 años para ejercitar la acción, a contar desde la fecha de su descubrimiento. Por otra parte, todo aquello no subsumido en estas 3 categorías se reclamaría mediante la acción prevista en el Código Civil, para cuyo ejercicio se establece el plazo de 10 años.

 

En la redacción de este artículo ha colaborado el Asociado de HDH abogados Roberto Duato

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