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Hoja de ruta para reclamar los gastos de Hipoteca ante los bancos

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Los tribunales están empezando a fallar contra las entidades financieras obligando a devolver a los cliente los gastos de constitución de la hipoteca (Impuesto de Actos jurídicos documentados, honorarios de notario y registro, gastos de gestoría, tasación).

 

¿Qué gastos de la hipoteca son susceptibles de reclamación?

El Tribunal Supremo, en sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, apoyándose entre otros en el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, consideró nula, por abusiva, la cláusula del préstamo hipotecario que impone al consumidor todos los gastos relacionados con la escritura de formalización de la hipoteca obligando a la devolución de:

  • Honorarios de notario
     
  • Honorarios de Registro de la Propiedad
     
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
     
  • Gastos de gestoría
     
  • Gastos de Tasación

Dicha sentencia consideró nula la cláusula que establecía que serán «de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el consumidor que solicita el préstamo) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de ese contrato y por los pagos y reintegros derivados del mismo...» .
Cada vez hay más jurisprudencia de tribunales ordinarios que están dando la razón a los consumidores anulando cláusulas de este tipo, ya que consideran que no han sido negociadas
entre el banco y el consumidor, considerando que existe un desequilibrio en perjuicio de éste.

 

¿Cómo puedo reclamar estos gastos?

Debe disponer el reclamante de copia de los gastos mencionados, solicitando copia de los mismos en caso de extravío. Una vez recopilados los gastos se planteará una reclamación previa a la entidad bancaria. Si esta fuese desatendida se abre la vía judicial mediante demanda, a la que deberá acompañarse copia de las facturas abonadas (Notario, Registro, Gestoría, Tasación, Impuesto) junto con la escritura de préstamo.

 

Plazos de reclamación

La fecha que marca el comienzo del plazo para la reclamación es la de la sentencia de diciembre de 2015.
Para las hipotecas “vivas” se podrá solicitar la devolución hasta el 24 de diciembre de 2019, cuatro años después del fallo judicial del Tribunal Supremo.
Los gastos asociados a la constitución de hipotecas canceladas podrán solicitarse en aquellos préstamos cuyo último pago se efectuó dentro de los cuatro años anteriores a la fecha de la sentencia, por tanto para los realizados después del 23 diciembre de 2011.

 

¿Tendré que pagar algún impuesto por el reintegro de los gastos?

Tanto si el banco nos reintegra extrajudicialmente los gastos como si hay una sentencia condenatoria total o parcial, y dichos gastos fueron deducidos en la adquisición de vivienda habitual se deberá realizar declaración complementaria de IRPF del año correspondiente.
Las declaraciones anteriores al 2012 están prescritas, por lo que no procedería realizar ajuste alguno si se constituyó la hipoteca en un año anterior.

 

En resumen

A falta de una más nutrida jurisprudencia que aclare la discrepancia que existe sobre la inclusión como reclamable del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como los gastos extrajudiciales y procesales puede afirmarse que la posibilidad de reclamación exitosa frente los bancos es de alta a muy alta.

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