A la hora de presentarse casos problemáticos sobre propiedad horizontal surgen muchos interrogantes: Por eso es muy importante remitirse a lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal y a las normas del Código Civil.
Analicemos un ejemplo. ¿Que sucedería cuando un local, ubicado en una calle determinada que linda con otra propiedad, ocupa parte de la misma, pero no tiene acceso? ¿Debería pagar los gastos de comunidad o no? Y si contribuyera a los gastos comunes, ¿podría exigir a su comunidad que le abriera un acceso directo a la calle? No es un caso de laboratorio, sino uno que tenemos hoy en la mesa de HDH ABOGADOS.
Se debe analizar si existen cláusulas de exoneración de los gastos de comunidad, ya sea en los Estatutos, en el Titulo Constitutivo o por acuerdo unánime de la comunidad de Propietarios (artículo 9.1.e de la Ley de propiedad horizontal) o, simplemente por el consentimiento tácito de la Comunidad a la exclusión de pago por las razones específicas de cada caso. Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.
Por lo que puede haber estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento. Por ejemplo: los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos porque no se aprovechan de determinados servicios como de luz de las escaleras, ascensor, limpieza, alumbrado, etcétera. Los tribunales vienen admitiendo la validez de las cláusulas por las que se exonera a algunos propietarios de contribuir a determinados gastos generales.
Asi, el Tribunal Supremo, sentencia de 26 de febrero de 2013: “Con el consentimiento de algunos comuneros los propietarios de unos locales comerciales con acceso independiente desde la calle no pagaron los gastos de comunidad correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006. No hubo ningún acuerdo de la comunidad. Simplemente se aceptó que, dado que los locales no usaban los elementos comunes, los propietarios de los locales no pagaran los gastos comunes”.
Los locales comerciales, aunque pertenecen a las comunidades de propietarios, muchas veces no utilizan algunos de sus servicios. Esto da lugar a confusiones, especialmente si disponen de entradas independientes, originando la falsa creencia de que no pagan comunidad. En ocasiones, están exonerados de algún gasto, si se contempla así en la División Horizontal.
Por otro lado, hay que tener en cuenta también lo que dispone el artículo 395 del Código Civil: “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el
que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.” Por lo que siguiendo el ejemplo planteado anteriormente, si uno de los propietarios, dueño del local de planta baja por ejemplo, renunciase a la parte que le pertenece en dominio también sería otra vía para quedar exonerado de los gastos de comunidad.
En conclusión, primero averiguar que es lo que disponen los Estatutos o la División Horizontal para saber si existe o no alguna exoneración de gastos de comunidad de propietarios. En el caso de estar pagando los mismos, daría derecho al acceso de la finca y al uso de sus instalaciones en común, aunque no deja de ser cuestión controvertida en cada caso concreto.
