Antecedentes
En materia de préstamos hipotecarios, han surgido en los últimos años diversas sentencias de gran importancia, sobre todo por las implicaciones que han tenido en el sistema económico y en la sociedad en general, debido a la elevada comercialización de este tipo de productos bancarios, que junto con las denominadas participaciones preferentes, han ocasionado numerosas dudas en torno a su legalidad, y al papel que deberían haber desempeñado los Bancos en su tratamiento, debido a los innumerables problemas que en que ha derivado su comercialización para miles de consumidores bancarios.
Problemática con los préstamos
Centrándonos en lo referente a los diferentes problemas que han surgido en torno a los préstamos hipotecarios que trataremos en este artículo, debemos destacar la reciente y novedosa por su contenido Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, de aplicación directa en nuestro ordenamiento, y que viene a sustituir el criterio establecido en la materia por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, y por la que los clientes de cualquier entidad bancaria que hubieran contratado préstamos hipotecarios afectados por la cláusula suelo, podrán reclamar la devolución íntegra de los intereses cobrados por dichas entidades bancarias de forma retroactiva, pudiendo solicitar la devolución de los mismos desde el inicio del préstamo hipotecario.
Por otro lado, dicho pronunciamiento judicial sobre las cláusulas suelo, no hace mención a otras cláusulas abusivas incluidas en el préstamo hipotecario, como son los gastos y el pago de tributos en la formalización de los préstamos hipotecarios. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, supone un pronunciamiento muy importante en lo que respecta a los clientes bancarios que hayan contratado préstamos hipotecarios, al declarar abusivas las cláusulas del Banco Popular y del BBVA (Banco Bilbao Vizcaya), en las que se repercute a dichos clientes el abono de la totalidad de los gastos de otorgamiento de la escritura, los actos preparatorios, y los gastos judiciales, cuando deberían ser cubiertos por las entidades bancarias, o al menos una parte de los mismos, dado que considera que ellas son las únicas interesadas en la formalización de las escrituras hipotecarias.
Esta Sentencia, que será aplicable a todas las entidades bancarias, podrá hacerse efectiva por medio de la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco con quien se haya contratado el préstamo hipotecario, y en el plazo de dos meses, se haya dado respuesta o no, y para el caso de que a pesar de que haya habido contestación, esta haya sido negativa, se podrá interponer una demanda judicial ante el Banco, en el domicilio del prestatario o en el domicilio social del Banco o entidad financiera, que para el caso de que el préstamo hipotecario también contuviera la denominada cláusula suelo, se podrá presentar una demanda acumulando la acción para la anulación de la cláusula suelo y la relativa a solicitar la devolución por los gastos de formalización de la hipoteca.
¿Qué gastos se pueden reclamar a los bancos?
Pasando a los aspectos más prácticos, los gastos que se pueden reclamar son:
- En primer lugar, la factura del Registro de la Propiedad y de la Notaría a la que se haya acudido para la inscripción del préstamo hipotecario y su posterior elevación a escritura pública. Estos gastos siempre son de cuenta del solicitante o beneficiario a favor del cual se inscribe el derecho, pero el Tribunal Supremo entiende que debería asumirlos el prestamista, ya que como hemos manifestado antes, es quien tiene un verdadero interés en la inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria, pues de esta forma adquiere un título ejecutivo que podrá utilizar llegado el momento ante el prestatario.
- También podemos encontrar entre dichos gastos, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que está sujeto el préstamo hipotecario. Como establece la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho, y en su defecto, las personas que insten o soliciten la formalización de los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan, por ello según entiende el Tribunal Supremo el obligado al pago del mismo es el Banco o entidad prestamista.
- Por último, también podremos reclamar los gastos de gestoría cuando hubieran sido impuestos por el Banco y los gastos que se hubiera obligado a abonar al prestatario por la tasación de la vivienda. Estos gastos pueden variar dependiendo del importe de la hipoteca pudiendo alcanzar hasta 3000 euros en un préstamo hipotecario de aproximadamente 150.000 euros, constituyendo entre un 2,5% y un 3% del préstamo hipotecario.
¿Qué documentos necesitamos para realizar la reclamación al banco?
Por otro lado, los documentos necesarios para reclamar la devolución de estos gastos son:
- La escritura de constitución de la hipoteca, con sus ampliaciones o novaciones posteriores si las hubiera.
- El último recibo de la hipoteca si la misma siguiera vigente, y en caso contrario, la factura de cancelación de la hipoteca.
- Será necesario aportar también, la factura de la Notaría y del Registro de la Propiedad, así como la factura de la Gestoría en el caso de que ésta se hubiera encargado de la tramitación de la escritura hipotecaria.
- También deberá presentarse la carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 060).
- Por último, el certificado de empadronamiento siempre que la vivienda constituya el domicilio habitual del prestatario.
Plazo para reclamar al banco
Nos parece importante destacar por último, que el plazo para solicitar la nulidad de dicha cláusula y la reclamación de las cantidades indebidamente pagadas, es de cuatro años a contar desde la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, por lo que dicho plazo finalizará el 23 de diciembre de 2019, y para aquellas que hubieran sido totalmente abonadas, se podrá solicitar la reclamación, si el pago final se hizo dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.
